Magazines | Noord Limburg Business nr 6 2019

Lucas Janssen, vennoot bij CONTOUR Accountants

De rentestand is historisch laag. Beleggers zijn op zoek naar alternatieven voor hun spaargeld. Het is zelfs niet ondenkbaar dat je straks rente moet betalen aan de bank als je daar je spaarcentjes wilt stallen. Tijdens mijn economische opleiding ben ik deze theorie nooit tegen gekomen moet ik eerlijk bekennen. Maar goed, als belegger moet je op zoek naar alternatieven. Een van die alternatieven heeft de afgelopen jaren aan populariteit gewonnen: beleggen in onroerend goed. In deze bijdrage In deze bijdrage zal ik iets meer vertellen over enkele fiscale aandachtspunten waarmee rekening moet worden gehouden als je overweegt om je geld “in bakstenen te stoppen”.

Als je in privé belegt, dan geldt voor onroerend goed in eerste instantie hetzelfde als voor beleggingen in aandelen of spaargeld; belastingheffing vindt plaats in box 3. Over box 3 is veel te doen, daar zal wellicht in de toekomst nog een artikel aan worden gewijd. Het komt echter ook voor dat belastingheffing niet in box 3, maar in box 1 plaatsvindt. Hoe kan dat nou? Dat is een goede vraag. En eerlijk gezegd is het niet gemakkelijk om deze vraag eenduidig te beantwoorden.

Laten we beginnen met een makkelijk voorbeeld. Je koopt een appartement van 150.000, instapklaar, met een huurder erin. Je ontvangt maandelijks de huur, en dat was het eigenlijk. In dit geval is duidelijk sprake van beleggen in box 3. Dit betekent dat niet het daadwerkelijke rendement (de huur en de waardestijging) wordt belast. In plaats daarvan vindt jaarlijks een forfaitaire heffing plaats van (in 2020) 0,5% tot 1,6% over het vermogen, afhankelijk van de hoogte van het box 3 vermogen.

Nu het andere uiterste. Je koopt een appartement, helemaal uitgeleefd, via een executieveiling. Lekker goedkoop, en je knapt het zelf helemaal op, terwijl je al een koper hebt waardoor je van tevoren al weet dat je 10.000 winst zal maken. In dit geval is sprake van box 1 inkomen, hetgeen betekent dat er (maximaal) ongeveer 50% belasting verschuldigd is over de waardestijging, terwijl deze in box 3 onbelast was. Nogal een verschil, toch?

Waar zit hem het verschil nu in? In vakjargon hebben we het in dit geval over de term 'normaal vermogensbeheer'. Is er sprake van normaal vermogensbeheer, dan zal belastingheffing in box 3 plaatsvinden. Is daar geen sprake van, dan vindt heffing in box 1 plaats. En in normaal Nederlands? Het komt er in feite op neer dat, hoe meer kennis je hebt van de markt, hoe meer werkzaamheden je zelf verricht, eventueel samen met anderen, en hoe korter je het onroerend goed in bezit hebt, des te groter is de kans dat er geen sprake meer is van normaal vermogensbeheer.

Geen enkele situatie is hetzelfde. Er is dan ook geen eenduidig antwoord te geven op de vraag in welke box je terechtkomt. Ook kan niet op voorhand worden gezegd dat beleggen in box 1 per definitie nadelig is vanwege andere fiscale faciliteiten. Je raadt het al, advies inwinnen is ui-termate raadzaam zodat je ook in 2020 niet voor niet voor fiscale verrassingen komt te staan.

delen: