Column Boek & Offermans Makelaars: De mogelijkheden van leegstaande scholen

Magazines | Noord Limburg Business nr 2 2020


Piet Notten, taxateur Boek & Offermans Taxaties

Door diverse demografische ontwikkelingen kampen gemeenten en eigenaren van maatschappelijk vastgoed met leegstand. Steeds vaker zijn zij genoodzaakt om een nieuwe invulling voor hun vastgoed te vinden.

 

Maatschappelijk vastgoed is de Nederlandse term voor een bepaald type vastgoed. Voorbeelden van maatschappelijk vastgoed zijn: scholen, culturele centra, theaters, opvangtehuizen, gezondheidscentra, buurthuizen, sportaccommodaties en dergelijke. Eigenaren doorlopen een uitvoerig proces om een nieuwe invulling of bestemming voor dit vastgoed te vinden.

Leegstand

Door veranderende behoeftes is er steeds meer vraag naar herontwikkeling van dit type vastgoed, neem bijvoorbeeld scholen. Deze komen regelmatig leeg te staan. Onder andere door demografische ontwikkelingen (afnemend aantal leerlingen) zijn vele scholen gedwongen te fuseren. Maar ook vaak vanwege economische veroudering van het vastgoed. Regelgeving, waaraan een schoolgebouw dient te voldoen, verandert voortdurend, door het uitvoerige eisenpakket is het verbouwen van het object te kostbaar, regelmatig wordt dan gekozen voor nieuwbouw. Beide met als gevolg een leegstaand schoolgebouw.

De effecten van een leegstaand gebouw voor de omgeving zijn vaak enorm. Voor het gemak blijven we bij het voorbeeld van een leegstaande school. Niet alleen heeft deze een sociale functie in de wijk, maar trekt het ook nieuwe (jonge) inwoners aan. Bovendien biedt een school ook onderdak aan diverse verenigingen en stichtingen. Deze functies moeten dus elders opgevangen worden.

Nieuwe bestemming

Eigenaren kampen regelmatig met leegstand, nieuwe gebruikers zijn om bovengenoemde redenen lastig te vinden en dan is herontwikkeling vaak de enige oplossing. Herontwikkeling betekent dat voor het vastgoed een nieuwe functie/bestemming gevonden moet worden. Herontwikkeling van vastgoed is een tijdrovend en ingewikkeld proces en de uitkomst ervan staat van tevoren lang niet vast. In grote lijnen is het succes afhankelijk van de markt, de regelgeving, het bestemmingsplan en natuurlijk van het kostenplaatje. Men kan voor het schoolgebouw laten we dit voorbeeld maar weer aanhouden nog zo'n mooie nieuwe functie bedenken, maar als het na realisatie niet verkoopbaar of verhuurbaar is, kan het concept de prullenmand in.

Bovendien is in het bestemmingsplan de maatschappelijke bestemming vaak nauwkeurig geregeld. Als de beoogde functie niet binnen deze maatschappelijke bestemming past, komt ook nog een vaak tijdrovende procedure om het bestemmingsplan door de gemeente te wijzigen om de hoek kijken. De gemeente zal de maatschappelijke belangen zorgvuldig moeten afwegen.

Tenslotte; al is de beoogde functie nog zo voor de hand liggend en al verleent de gemeente alle medewerking, dan nog kan een kosten/batenanalyse roet in het eten gooien. Het is dan ook geen uitzondering dat er uiteindelijk vaak besloten moet worden om het desbetreffende gebouw te slopen of gewoonweg leeg te laten liggen.

Advies

Tijdens de ontwikkelingsfase van heront-wikkeling van vastgoed, worden wij als taxateur betrokken op het moment dat de haalbaarheid onderzocht moet worden ten aanzien van de marktbehoefte en ten aanzien van de kosten/batenanalyse. Als taxateur hebben wij inzicht in de markt, of de herontwikkeling nu gebaseerd is op woningbouw of op een bedrijfsmatige invulling. Wij kunnen inschatten hoe hoog de verkoopprijzen of huurprijzen van de te realiseren woningen of bedrijfsgebouwen zullen zijn. Aan de hand daarvan geven wij advies over de optimalisatie van de beoogde planinvulling. Tenslotte mag van de taxateur verwacht worden inzicht te hebben in de sloop- en bouwkosten van het herontwikkelingsproject. Het saldo van de baten en kosten zal van doorslaggevende aard zijn voor het succes. Met ons advies word de vastgoedeigenaar op een vakkundige wijze geïnformeerd over de haalbaarheid van scenario's, welke medewerking van externe partijen nodig is en wat dit doet met de waarde van het betreffende vastgoed.

Taxateur

Boek & Offermans Taxaties is expert in het (her)-waarderen van dit type vastgoed. Alleen al in het 1e kwartaal van 2020 hebben wij bij ruim 20 maatschappelijke objecten een adviserende rol gehad. Onze taxateurs kunnen zich beroepen op omvangrijke data, een landelijke researchafdeling en op de enorme ervaring van de woning- en bedrijfsmakelaars van Boek & Offermans. Taxatie nodig of vrijblijvend brainstormen over de mogelijkheden van uw vastgoed? Neem contact met ons op!

 

delen:
Algemene voorwaarden