Logistiek moet license to operate benadrukken

Magazines | Noord-Limburg Business nr 1 2024

De afkoelende economie leidt vooralsnog niet tot minder spanning tussen vraag en aanbod van logistiek vastgoed. Verduurzaming van distributiecentra staat bovenaan de agenda, als onderdeel van de license to operate van de sector. Toenemende weerstand zorgt ervoor dat de logistiek haar economische en maatschappelijke rol beter voor het voetlicht moet brengen.

De Nederlandse logistieke sector groeide de afgelopen jaren hard. Met name e-commerce is een belangrijke drijver. Ook nearshoring productie en opslag dichter bij huis om minder afhankelijk te worden van Azië zorgt voor een toenemende behoefte aan nieuwe distributiecentra. Logistiek vastgoed heeft moeite om die ruimtevraag bij te benen. Dat blijkt uit het leegstandspercentage van minder dan 2%; een historisch laag cijfer.

Ruimte nodig

5% wordt beschouwd als gezonde frictieleegstand. Al neemt de leegstand voorzichtig toe, dat getal lijkt voorlopig niet in zicht. "Er is een steeds grotere behoefte om winkels snel te kunnen bevoorraden en goederen snel bij mensen thuis te laten leveren," stelt Steven Kersbergen in HUB, het leden-magazine van ondernemersorganisatie TLN. Kersbergen is voorzitter van het TLN-cluster Logistiek en logistiek manager bij CTS GROUP. "De wens van consumenten om online aankopen zoals apparatuur, boodschappen en medicijnen binnen één dag of nog dezelfde dag te laten leveren, zorgt ervoor dat logistiek steeds belangrijker en omvangrijker wordt. Daar is ruimte voor nodig."

Rente en bouwkosten

Het aanbod van die ruimte vertraagt echter. Gemeenten zijn terughoudender met de uitgifte van bouwgrond voor logistiek vastgoed. Dat komt mede door de discussie over de ongewenste verdozing van het landschap door grote distributiecentra. Is wel grond beschikbaar, dan zorgen de hoge rente en stijgende bouwkosten ervoor dat ontwikkelaars en beleggers terughoudend zijn. Ook bij logistiek vastgoed klopt de businesscase niet altijd meer. Verder staat netcongestie steeds vaker nieuwbouwontwikkelingen in de weg.

ESG

Transport en logistiek spelen een substantiële rol bij het halen van de klimaatdoelstellingen. Ook als een voor iedereen zichtbaar negatief effect van economische groei zowel qua transportbewegingen als door het ruimtebeslag zijn steeds meer ogen op de sector gericht. De maatschappelijke verantwoordelijkheid weegt alsmaar zwaarder. Verder eisen opdrachtgevers dat ESG-aspecten (Environmental, Social, Governance) onderdeel zijn van de bedrijfsvoering en dus van het logistieke proces. CO2-footprint en energieconsumptie moeten omlaag. Dat raakt ook huisvesting; distributiecentra moeten duurzaam en energiezuinig zijn.

Milieueffecten in kaart

Om de mate van duurzaamheid van gebouwen te bepalen, is de BREEAM-certificering een veelgebruikte norm. Bij deze internationale beoordelingsmethode worden milieueffecten in kaart gebracht en beoordeeld via credits. Denk aan isolatie, energieverbruik en het zelf opwekken van groene stroom via zon of wind. Ook natuurinclusiviteit speelt een rol met elementen als een sedumdak, vleermuiskasten of de aanplant van groen. Een optelsom van alle credits leidt tot een BREEAM-certificering op verschillende niveaus, van acceptable tot outstanding. Gebruikers en vastgoedinvesteerders weten daarmee waar ze aan toe zijn.

Lusten en lasten delen

Veel nieuwe distributiecentra beschikken over een BREEAM-certificering maar dat geldt zeker niet voor ouder vastgoed. Daar staat de sector voor een forse verduurzamingsslag. Die opgave is een gedeelde verantwoordelijkheid. Gezien het tekort aan logistieke ruimte is het simpelweg verruilen van een gedateerd distributiecentrum voor een nieuw energiezuinig pand voor huurders vaak geen optie. Dit betekent dat eigenaren en gebruikers dan samen op zullen trekken bij de verduurzaming van verouderd logistiek vastgoed. Dat schept kansen doordat de lusten en lasten van investeringen gedeeld kunnen worden.

Emissievrije zones

Negenentwintig Nederlandse gemeenten voornamelijk grotere steden en Schiphol voeren vanaf 1 januari 2025 een zero-emissiezone in. Bestel- en vrachtauto's die deze gebieden bevoorraden, moeten dan uitstootvrij zijn. Al zijn er de eerste jaren overgangsregelingen, bedrijven zullen in hoog tempo over moeten stappen op bedrijfsauto's die volledig elektrisch zijn of op waterstof rijden. Dit betekent ook dat distributiecentra rond de emissievrije zones moeten beschikken over grootschalige oplaadvoorzieningen. Een additionele investering. En ook hier kan netcongestie roet in het eten gooien. Door de beperkte ruimte op het stroomnet is het lang niet altijd mogelijk tijdig de benodigde laadinfrastructuur te realiseren voor het groeiende elektrische wagenpark.

Boosdoeners

Naast bovengenoemde uitdagingen ruimtegebrek, verduurzaming en elektrificatie heeft de logistieke sector ook te maken met een aanzwellende discussie over haar toegevoegde waarde. Eerder zette de Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen 2050 vraagtekens bij de toekomst van distributiecentra. President Klaas Knot van De Nederlandsche Bank noemde in Buitenhof distributiecentra een van de drie economische activiteiten die ons land meer kosten dan ze opleveren. Andere boosdoeners volgens Knot: glastuinbouw en de vleesverwerkende industrie.

Voor het voetlicht

De toenemende weerstand zorgt ervoor dat de logistieke sector de economische en maatschappelijke rol beter voor het voetlicht moet brengen. Daar is zeker munitie voor. Uit onderzoek van Stec Groep in 2022 blijkt dat 70 tot 75% van de distributiecentra (primair) de Nederlandse consument, winkels of bedrijven belevert. Dat niet alle onlineaankopen noodzakelijk zijn, is een understatement. Maar de verantwoordelijkheid daarvoor ligt bij consumenten, niet bij transport en logistiek. Bij het beleveren van bijvoorbeeld zorg, supermarkten, industrie en bouw daarentegen gaat het om primaire behoeften.

Voldoende ruimte hiervoor blijft hard no-dig. Opgave daarbij is om distributiecentra verantwoord in te passen in het landschap. Door het gebruik van robots en autonome voertuigen plus de inzet van AI en big data kunnen logistieke processen verder geoptimaliseerd worden. Het ruimtebeslag zal hierdoor beperkt kunnen blijven. Ook aantoonbaar duurzaam vastgoed is een cruciaal onderdeel voor de license to operate van de logistieke sector.

WEST-BRABANT LOGISTIEKE HOTSPOT 2023

Logistiek.nl organiseert jaarlijks een hotspotverkiezing. In de actuele ranking op basis van het oordeel van 49 experts staat West-Brabant bovenaan. Winnaar van 2022 Tilburg-Waalwijk zakt na vier opeenvolgende jaren bovenaan de lijst naar de zevende plek.

De ranglijst wordt samengesteld op basis van de beschikbaarheid van personeel, van bouwgrond en de medewerking van overheden. Voorkeursstemmen zijn er voor onder meer infrastructuur en bereikbaarheid.

De actuele ranglijst:

1 West-Brabant

2 Almere-Lelystad-Zeewolde

3 Keyport Midden-Limburg

4 Oss-Veghel-'s-Hertogenbosch

5 Zuid-Limburg (Maastricht-Heerlen-Sittard-Geleen)

6 A12 Corridor

7 Tilburg-Waalwijk

8 Rivierenland (Tiel-Geldermalsen-Zaltbommel)

9 Venlo-Venray

10 Arnhem-Nijmegen

11 Twente (Almelo-Hengelo-Enschede)