Magazines | Noord-Limburg Business nr 1 2008

Liberté toujours!

U bent een startende ondernemer en op het eerste het beste netwerkfestijn vertelt u trots dat u zo’n mooi pand hebt gehuurd voor uw nieuwe bedrijf. “Huren? Waarom niet gelijk gekocht?” Het is een veelgehoorde reactie. Andersom kan natuurlijk ook. In het geval u meteen tot koop bent overgegaan, vraagt uw gespreksgenoot weifelend of dat niet een heel groot risico is. Wat is wijsheid? Noord Limburg Business bekijkt in twee artikelen de voor- en nadelen van elke keuze. Deze uitgave behandelen we huur en in de volgende komt de aankoop van panden aan de orde.

| | noord limburg | BUSINESS|

| huren | Voordelen | maart 2008 |

Bij het zoeken naar (nieuwe) bedrijfsruimte kom je als ondernemer in spé al snel bij een van de kernvragen die elke starter zichzelf moet stellen: hoeveel vertrouwen heb ik in de toekomst en op welke termijn verwacht ik groei. Deze vragen zijn namelijk van cruciaal belang bij de afweging van kopen of huren. Het draait allemaal om de begrippen flexibiliteit, financiering en onderhoud. We zullen ons in dit overzicht beperken tot huren of kopen, maar er zijn meer opties. Denk aan bedrijf aan huis, leasen, pachten of bouwen. Aangezien veruit de meeste ondernemers zullen kiezen voor een van de twee eerste vormen, beperken we de materie. Ook omdat de andere vormen zo veelomvattend zijn, dat we er wellicht een apart artikel aan moeten wijden.

Laten we beginnen met huren. Niet alleen voor particulieren, maar ook voor ondernemers de meest gekozen constructie. Het kostenaspect is vaak het eerste doorslaggevende argument om bedrijfsonroerend goed te huren; je houdt zo geld over voor andere zaken die relevant zijn voor de bedrijfsvoering. Verder ben je flexibel, je hebt geen zorgen over onderhoud en je kan er gemakkelijker vanaf vergeleken met een eigen pand. Startende ondernemers zullen vaak kiezen voor de huuroptie. Het kan ook zo zijn dat het slimmer is om eerst te huren, terwijl de intentie tot koop er wel is. Bijvoorbeeld als de vastgoedprijzen hoog zijn, is het soms raadzaam om te wachten tot die gaan dalen.

De meeste standaardcontracten kennen een eerste termijn van vijf jaar, met de mogelijkheid om de huurperiode daarna te verlengen tot 10 jaar. Die tweede vijf jaar wordt de optieperiode genoemd, waarna het contract van rechtswege beëindigd wordt. Maakt u het als huurder niet de bont, en komen er geen klachten van de buren, dan bent u verzekerd van die tien jaar. Na de eerste periode kunnen zowel de huurder als de verhuurder opnieuw onderhandelen over de huurprijs, waarbij de kantonrechter een prijs vast stelt, indien beide partijen niet tot overeenstemming komen. Het kan echter niet zo zijn dat de verhuurder de huur opzegt als u een eventuele verhoging niet accepteert. Als huurder staat u dus behoorlijk sterk. Na vijf en na tien jaar kunt u als huurder het contract opzeggen.

Het is echter ook mogelijk om een nieuwe huurder voor te dragen aan de verhuurder. Deze treedt als het ware in de schoenen van de oude huurder en dient het contract uit zoals afgesproken. Dit heet ‘indeplaatsstelling’. Mocht u worden voorgedragen als nieuwe bewoner van een bedrijfspand, controleer dan goed hoeveel van die tien jaar en voor u overblijven. De verhuurder is overigens verplicht om de nieuwe huurder te accepteren, behalve bij aantoonbare malversaties.

Met name in de wat grotere steden kunnen startende ondernemers ook kiezen voor een plekje in een bedrijvencentrum. Vaak gaat het om een wat ouder, maar opgeknapt gebouw dat opgedeeld is in veel kleine bedrijfsruimten voor individuele ondernemers. De huurprijs is veelal laag en er het grote voordeel zit hem in de gemeenschappelijke voorzieningen. Denk aan een algemene keuken, een telefoondienst, secretariaat, vergaderzalen en kopieermachines. Een ander groot voordeel van een bedrijvencentrum is de contractsduur. Traditioneel zit men vaak vast aan een langere contractduur, terwijl een unit in een bedrijvencentrum voor korte duur gehuurd kan worden. In de meeste gevallen kunt u op deze manier een kantoor huren voor een periode van bijvoorbeeld drie maanden. Dit voordeel kan van groot belang zijn voor de startende ondernemer die nog geen duidelijk zicht heeft in de groeipotentie van de eigen onderneming.

| maart 2008 | Voordelen | huren |

Standaard huurcontracten bevatten soms zinsconstructies die vragen oproepen. Een daarvan leggen we even uit. Het gaat om de volgende zinsnede: standaard huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A: 1624 BW, volgens het ROZ-model. Het gaat om dat woordje ‘niet’. Uitleg: Het woord niet wordt hier gebruikt om aan te geven dat het niet gaat om een zogenoemde ‘artikel 1624 ruimte’. Op zo’n ruimte is namelijk allerlei dwingend recht van toepassing. Voor detailhandel- of middenstandsbedrijfsruimte gelden specifieke bepalingen ten aanzien van contractsduur en beëindiging, de huurprijsvaststelling en indeplaatstelling. Dit zijn dwingendrechtelijke regelingen, hetgeen inhoudt dat daarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Overigens is 1624 al een tijdje vervangen door 7:290.

| BUSINESS | noord limburg | |

delen: