Forum bedrijfshuisvesting
vlnr Bart Leenen, Bart Lemmen, Peet Tijssen, Paul Derckx, Karel van Soest, Paul de Langen, Hans Hulsken, Creon Swaghoven.
Waar zit uw bedrijf?
Bedrijfshuisvesting is een onderwerp waar veel verschillende bedrijven over mee kunnen praten. Om die reden nodigde Noord Limburg Business een aantal experts uit in het fraai gelegen Château de Raay te Baarlo. Paul Derckx (Derckx BV), Hans Hulsken (Van der Burgt BV), Peet Tijssen (Rivierdael Notarissen), Creon Swaghoven (Assay Plan- & VastgoedEconomie), Bart Leenen (Hauzer & Partners Bedrijfsmakelaardij), Bart Lemmen (Claassen, Moolenbeek & Partners), Karel van Soest (Dirkx Van Soest) en Paul de Langen (Wiertz Personeelsdiensten) discussieerden over dit interessante onderwerp.
Als eerste wordt gevraagd of het inkrimpen van de markt er voor zorgt dat vraag en aanbod op elkaar raken afgestemd.
Creon Swaghoven reageert: ââ¬ÅEr is denk ik meer behoefte aan maatkostuums. Tot nu toe kon alles en was bedrijfshuisvesting een doel op zich. Net als de mode wordt alles nu korter en strakker.ââ¬Â
ââ¬ÅIk denk dat het aanbod zich aanpast aan de vraagââ¬Â, zegt Bart Lemmen. ââ¬ÅKleinere units zullen sneller worden betrokken omdat daar meer kansen liggen.ââ¬Â Bart Leenen: ââ¬ÅDie slag is een aantal jaren geleden al gemaakt. De afgelopen jaren zijn er diverse bedrijfsverzamelgebouwen gebouwd met meerdere units.ââ¬Â ââ¬ÅVeel bedrijven gebruiken het concept bouwen voor de klant als sloganââ¬Â, vertelt Swaghoven, ââ¬Åmaar het wordt nog steeds niet of nauwelijks gedaan. Daar is de crisis wel goed voor. Er gaat nog steeds te veel geld verloren aan dingen die de klant niet wil of niet vraagt.ââ¬Â
ââ¬ÅMaar de vraag verandert sneller dan het tempo waarin de stenen er komen te liggenââ¬Â, merkt Paul Derckx op. ââ¬ÅToch zullen we in dit tempo mee moetenââ¬Â, houdt Swaghoven vol. ââ¬ÅWe zitten in een consumptiemaatschappij waarin maatwerk kan worden geleverd. Dit moet in de bouw ook kunnen, alleen zijn we dit nu nog niet gewend.ââ¬Â
ââ¬ÅMakelaars kijken daar toch anders naarââ¬Â, werpt Leenen tegen. ââ¬ÅEen maatpak realiseren voor een ondernemer kan in toekomst problemen opleveren. Je hebt namelijk twee aspecten. Enerzijds kan een bedrijfsgebouw worden gezien als een productiemiddel waar je het productieproces in kwijt kan. Anderzijds wordt het bedrijfsgebouw als belegging gezien. Als ik nu een maatkostuum bouw voor een productiebedrijf, kan ik daar alles in kwijt. Maar als de werkmaatschappij failliet gaat, kan de holding mogelijk een maatpak niet verkopen. In de toekomst krijg je dan problemen als je aan derden verhuurd of verkoopt.ââ¬Â
Swaghoven is niet overtuigd: ââ¬ÅJe moet kijken naar de ontwikkeling van het hele financiële traject. Flexibel bouwen kan je omzetten in cijfers zodat je kan bepalen of het zinnig is om hierin te investeren. Hieruit blijkt namelijk dat dit in 60 tot 70 procent van de gevallen niet rendabel is. Daarnaast verandert de vraag van de klant. Voorinvesteren is vaak weggegooid geld. Je moet alles in cijfers uitdrukken, niet in emoties en gevoel.ââ¬Â
Peet Tijssen: ââ¬ÅJe moet ook het verschil tussen een ondernemer en een belegger in de gaten houden. Een ondernemer bouwt voor het bedrijf, terwijl met de komst van belastingbox drie in 2003 beleggen in vastgoed fiscaal en financieel interessant is geworden. Als gevolg daarvan hebben beleggers op industrieterreinen allerlei bedrijfsgebouwen op voorraad laten bouwen.ââ¬Â
Karel van Soest knikt: ââ¬ÅJe krijgt terreinen waar een voorraad gebouwen staat. Eigenlijk zou de overheid hier geen stimulerende rol moeten spelen. Zij moet juist een rechte rug hebben en voorwaarden scheppen.ââ¬Â
Swaghoven: ââ¬ÅEr zit inderdaad een verschil tussen het bouwen als gebruiker of als
belegger. Een belegger is in mindere mate
geïnteresseerd in de exploitatieperiode,
terwijl een ondernemer als gebruiker zijn pand als bedrijfshuisvesting ziet. Hij gaat er wel heel bewust mee om.ââ¬Â
Overheid
De rol van de overheid komt ter sprake. ââ¬ÅDe overheid bemoeit zich slechts met de bouw van zo veel mogelijk industrieterreinenââ¬Â, meent Tijssen. ââ¬ÅOveral zie je nieuwe industrieterreinen terwijl de rest verpaupert en leegloopt. De overheid zou een voorbeeldrol moeten nemen door oude industrieterreinen te saneren en daar iets moois van te maken.ââ¬Â
Derckx: ââ¬ÅOp een nieuwe industrieterrein bestaat het grootste deel van vestigers uit verplaatsers, geen nieuwe bedrijven. De oude terreinen lopen leeg. De verplaatsing binnen de eigen regio heeft leegstand tot gevolg.ââ¬Â Leenen: ââ¬ÅDe ontwikkeling van Trade Port Noord kan een mooi voorbeeld zijn van hoe het beter kan. Als dit straks
uitgegeven gaat worden, zal de gemeente kritisch gaan kijken naar wat voor bedrijven zich daar gaan vestigen en of zij wat kunnen toevoegen aan de gemeente.ââ¬Â
ââ¬ÅJe hebt nu op een aantal terreinen een ontwikkeling die je niet wilââ¬Â, beaamt Van Soest. ââ¬ÅDe rol van de overheid is namelijk uitgespeeld op het moment dat de grond is verkocht. Door grond in erfpacht uit te
geven heb je als overheid een tool om de ondernemer aan te spreken op de staat van het pand. Je krijgt meer mogelijkheden en kunt helpen om de ondernemer anders te laten denken.ââ¬Â ââ¬ÅIemand moet de verantwoordelijkheid nemen, een coördinerende en aansturende rol spelenââ¬Â, zegt Leenen. ââ¬ÅDe overheid staat aan het begin van de ketenââ¬Â, merkt Paul de Langen op. ââ¬ÅWanneer een stuk grond niet wordt verkocht, wordt ze gedwongen om de huidige situatie aan te pakken en daar te gaan bouwen en ontwikkelen.ââ¬Â Derckx: ââ¬ÅOp nieuwe terreinen is men verplicht om parkmanagement te initiëren. Ik zie daar zelf het nut ook van in, maar collega-ondernemers lopen er niet warm voor. Zij kijken niet verder dan hun eigen pand en beschouwen aspecten als beveiliging, onderhoud en bewegwijzering als taken van de overheid.ââ¬Â ââ¬ÅHet helpt ook om je pand mee te nemen bij de planning van de bedrijfsoverdrachtââ¬Â, is Lemmen van mening. ââ¬ÅJe kunt je hierop voorbereiden door bijvoorbeeld daadwerkelijk aan onderhoud te gaan doen. Ook dat gebeurt vaak niet.ââ¬Â Leenen: ââ¬ÅVerkoop van het onroerend goed aan een belegger waarbij de verkoper terughuurt voor tien jaar is ook een mogelijkheid. De belegger kan gedurende die periode zich gaan bezinnen op een mogelijke herontwikkeling van de locatieââ¬Â
Tijssen: ââ¬ÅHet heeft ook te maken met het budget van de overheid. Het is voor de gemeenten aantrekkelijker om nieuwe bedrijfsterreinen uit te geven dan oude terreinen te revitaliseren. Met het opkopen van een oud terrein kan je niet veel.ââ¬Â
Derckx: ââ¬ÅBovendien is het nadeel van dit soort projecten dat de gebruiker die de rommel veroorzaakt heeft, een enorme waarde-impuls van zijn object krijgt terwijl hij er niet aan meewerkt. De overheid moet juist stoppen met het steunen van revitalisering.ââ¬Â ââ¬ÅIk denk om die reden dan ook dat de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) soelaas kan biedenââ¬Â, vertelt Van Soest. ââ¬ÅDankzij deze wetgeving wordt de gemeente gedwongen om bij elk bestemmingsplan ook een exploitatieplan te presenteren om het
gebruik van de grond te garanderen. Je wordt gedwongen om na te denken en afspraken te maken met de deelnemers. Bedrijven in een revitaliseringsgebied worden zo ook gedwongen in de exploitatie mee te denken. Voorheen had je altijd wel een freerider, die niets deed en aan het eind met de prijs ervandoor ging. Die mensen wordt het nu ook moeilijk gemaakt.ââ¬Â Swaghoven: ââ¬ÅInvoer van de nieuwe WRO is een hele verbetering. Je kunt nu rekening houden met de levensduur en de afschrijving van een bedrijventerrein. De architectuur van tien jaar geleden is niet meer wat het nu is en ook de uitstraling, de exposure is na die periode weg. Er moet veel meer gebouwd worden op de periode waarvoor een pand
bestemd is.ââ¬Â
Verpaupering
Al snel komt het onderwerp verpaupering op tafel. Want hoe kan je dit eigenlijk in de hand houden? ââ¬ÅVerpaupering is niet te voorkomenââ¬Â, vindt Swaghoven. ââ¬ÅJe kunt de periode van verpaupering wel beperken door middel van erfpacht. Verplaatsing en sanering is juist goed om de economie draaiende te houden. Nieuwe panden op nieuwe terreinen hebben betere technieken en kwaliteit. Het terrein zelf moet je beheren en hiervoor een parkmanager aanstellen zodat in periode van gebruik het terrein mooi blijft. De visie van het bedrijventerrein moet na een vooraf bepaalde periode (bijvoorbeeld 20 jaar) stoppen en daar moet je de waarde van de panden op inperken.ââ¬Â Hulsken: ââ¬ÅDe overheid kan meekijken naar een bestemmingsplan. Ik kom regelmatig tegen dat bedrijven grote panden kunnen verkopen mits er een gelijke bestemming voor terugkomt. Ze kunnen hier in bijdragen. Wanneer je dit los kan laten, ontstaat er geen leegstand.ââ¬Â ââ¬ÅAls de overheid mee wil werken aan de verruiming van de bestemming, kan er meer met een pand worden gedaanââ¬Â, knikt Lemmen. Leenen is het er niet mee eens, ââ¬ÅDan laat je de vraag bepalen wat de bestemming wordt, en niet de overheid. Dan baseer je de ruimtelijke ordening feitelijk op incidenten.ââ¬Â
Oud of nieuw?
Een ander dilemma is de keuze tussen een oud of een nieuw pand. Voor beide opties blijken goede argumenten te bestaan. ââ¬ÅWij hebben besloten om een oud pand in het centrum van Kerkrade te betrekkenââ¬Â, geeft De Langen als voorbeeld. ââ¬ÅDit was veel duurder dan een nieuw pand laten bouwen, maar de eigenaar had een enorme sociale betrokkenheid met de stad en koos voor de duurdere optie.ââ¬Â ââ¬ÅOude kantoren zijn inderdaad heel
geliefdââ¬Â, beaamt Van Soest. ââ¬ÅDie vind je in Nederland niet veel. De leegstand is dan ook nul.ââ¬Â
Swaghoven stelt dat je wel een onderscheid moet maken tussen losse ââ¬Ëstenenââ¬â¢ kantoorpanden en ââ¬Ëstalenââ¬â¢ bedrijfspanden en -kantoren op bedrijventerreinen. ââ¬ÅBij oude panden komt een stuk emotie kijken. Een oud kantoor heeft uitstraling en dus exposure. Een bedrijventerrein heeft dit niet. Dus niet alleen het fysieke pand speelt een rol bij de keuze die je maakt.ââ¬Â
ââ¬ÅMaar of je kiest voor een bedrijventerrein of voor exposure, hangt ook af van de sector waar je in zitââ¬Â, merkt Tijssen op. ââ¬ÅAls je een sector hebt waarin je contact moet maken, is een zichtlocatie goed, maar voor een klantenkring op
afstand heb je zoââ¬â¢n locatie niet nodig.ââ¬Â
Leenen: ââ¬ÅJe moet er in ieder geval voor zorgen dat je op gezette tijden onderhoud pleegt. Dit zorgt voor waardebehoud van je onroerend goed, er blijft een markt voor historische panden.ââ¬Â
Tijssen: ââ¬ÅEen bedrijf in Sittard heeft voor een habbekrats een klooster opgekocht. Vervolgens waren er flink wat renovatiekosten aan het rijksmonument, maar kreeg het bedrijf wel een grote fiscale aftrekpost terug. Via de achterdeur komt er dus geld terug en dat maakt het interessant.ââ¬Â Leenen: ââ¬ÅIemand die kiest voor een historisch pand doet dit per definitie uit emotie, die wil geen pand langs de snelweg hoewel je aan beide status ontleent.ââ¬Â ââ¬ÅHieruit blijkt ook dat emotie geld mag kostenââ¬Â, knikt Lemmen. ââ¬ÅMaar sommige bedrijven kunnen de kosten nu niet meer opbrengen. Je zou je afvragen of het wel verantwoord is om emotie een rol te laten spelen. Als het een risico voor je bedrijfsvoering is, heb je een probleem.ââ¬Â De Langen: ââ¬ÅJe kunt je emotie niet uitschakelen. Daarom moet je ook goed kijken of het bedrijfseconomisch verantwoord is om een oud pand te kiezen.ââ¬Â ââ¬ÅDit zie je bij nieuwbouw ookââ¬Â, merkt Swaghoven op. ââ¬ÅAls je een opdrachtgever laat kiezen uit drie ontwerpen, en je legt er later pas de cijfers bij, dan zal de opdrachtgever bij zijn eerste keuze blijven. Hij heeft iets dat hij mooi vindt en dat mag meer geld kosten. Dit heeft ook te maken met emotie.ââ¬Â
Van Soest: ââ¬ÅDe opbrengst die je ervoor terugkrijgt, bestaat daarnaast uit exposure en zelfverwerkelijking van de eigenaar. Dit zijn reële overwegingen.ââ¬Â
Tips voor bedrijfshuisvesting
- Kies bewust een locatie en reken naar je budget
- Beschouw bedrijfshuisvesting als een onderdeel van het productieproces
- Bedrijfshuisvesting is een verbruiksmiddel en geen doel op zich. Bouw iets waar je wat aan hebt
- Laat je niet beïnvloeden door de façade van een pand. Er zijn meer dan genoeg mogelijkheden om de buitenkant aan te passen
- Ga niet op zoek naar een nieuw pand voordat je weet wat je met het oude wil doen
- Stem het gebruik van een pand af op de levensloop. Zo heb je uiteindelijk de hoogste waardecreatie voor een onderneming
- Bouw alleen voor je core business. Kijk naar functionaliteit en bouw gericht
ââ¬ÅJe hebt nu op een aantal terreinen een ontwikkeling die
je niet wil.ââ¬Â
ââ¬ÅMet het opkopen van een oud terrein kan je niet veel.ââ¬Â
ââ¬ÅOude kantoren
zijn inderdaad heel
geliefd.ââ¬Â