Forum bedrijfshuisvesting

Magazines | Noord-Limburg Business nr 5 2009

vlnr Bart Leenen, Bart Lemmen, Peet Tijssen, Paul Derckx, Karel van Soest, Paul de Langen, Hans Hulsken, Creon Swaghoven.

Waar zit uw bedrijf?

Bedrijfshuisvesting is een onderwerp waar veel verschillende bedrijven over mee kunnen praten. Om die reden nodigde Noord Limburg Business een aantal experts uit in het fraai gelegen Château de Raay te Baarlo. Paul Derckx (Derckx BV), Hans Hulsken (Van der Burgt BV), Peet Tijssen (Rivierdael Notarissen), Creon Swaghoven (Assay Plan- & VastgoedEconomie), Bart Leenen (Hauzer & Partners Bedrijfsmakelaardij), Bart Lemmen (Claassen, Moolenbeek & Partners), Karel van Soest (Dirkx Van Soest) en Paul de Langen (Wiertz Personeelsdiensten) discussieerden over dit interessante onderwerp.

Als eerste wordt gevraagd of het inkrimpen van de markt er voor zorgt dat vraag en aanbod op elkaar raken afgestemd.

Creon Swaghoven reageert: “Er is denk ik meer behoefte aan maatkostuums. Tot nu toe kon alles en was bedrijfshuisvesting een doel op zich. Net als de mode wordt alles nu korter en strakker.”

“Ik denk dat het aanbod zich aanpast aan de vraag”, zegt Bart Lemmen. “Kleinere units zullen sneller worden betrokken omdat daar meer kansen liggen.” Bart Leenen: “Die slag is een aantal jaren geleden al gemaakt. De afgelopen jaren zijn er diverse bedrijfsverzamelgebouwen gebouwd met meerdere units.” “Veel bedrijven gebruiken het concept bouwen voor de klant als slogan”, vertelt Swaghoven, “maar het wordt nog steeds niet of nauwelijks gedaan. Daar is de crisis wel goed voor. Er gaat nog steeds te veel geld verloren aan dingen die de klant niet wil of niet vraagt.”

“Maar de vraag verandert sneller dan het tempo waarin de stenen er komen te liggen”, merkt Paul Derckx op. “Toch zullen we in dit tempo mee moeten”, houdt Swaghoven vol. “We zitten in een consumptiemaatschappij waarin maatwerk kan worden geleverd. Dit moet in de bouw ook kunnen, alleen zijn we dit nu nog niet gewend.”

“Makelaars kijken daar toch anders naar”, werpt Leenen tegen. “Een maatpak realiseren voor een ondernemer kan in toekomst problemen opleveren. Je hebt namelijk twee aspecten. Enerzijds kan een bedrijfsgebouw worden gezien als een productiemiddel waar je het productieproces in kwijt kan. Anderzijds wordt het bedrijfsgebouw als belegging gezien. Als ik nu een maatkostuum bouw voor een productiebedrijf, kan ik daar alles in kwijt. Maar als de werkmaatschappij failliet gaat, kan de holding mogelijk een maatpak niet verkopen. In de toekomst krijg je dan problemen als je aan derden verhuurd of verkoopt.”

Swaghoven is niet overtuigd: “Je moet kijken naar de ontwikkeling van het hele financiële traject. Flexibel bouwen kan je omzetten in cijfers zodat je kan bepalen of het zinnig is om hierin te investeren. Hieruit blijkt namelijk dat dit in 60 tot 70 procent van de gevallen niet rendabel is. Daarnaast verandert de vraag van de klant. Voorinvesteren is vaak weggegooid geld. Je moet alles in cijfers uitdrukken, niet in emoties en gevoel.”

Peet Tijssen: “Je moet ook het verschil tussen een ondernemer en een belegger in de gaten houden. Een ondernemer bouwt voor het bedrijf, terwijl met de komst van belastingbox drie in 2003 beleggen in vastgoed fiscaal en financieel interessant is geworden. Als gevolg daarvan hebben beleggers op industrieterreinen allerlei bedrijfsgebouwen op voorraad laten bouwen.”

Karel van Soest knikt: “Je krijgt terreinen waar een voorraad gebouwen staat. Eigenlijk zou de overheid hier geen stimulerende rol moeten spelen. Zij moet juist een rechte rug hebben en voorwaarden scheppen.”

Swaghoven: “Er zit inderdaad een verschil tussen het bouwen als gebruiker of als

belegger. Een belegger is in mindere mate

geïnteresseerd in de exploitatieperiode,

terwijl een ondernemer als gebruiker zijn pand als bedrijfshuisvesting ziet. Hij gaat er wel heel bewust mee om.”

Overheid

De rol van de overheid komt ter sprake. “De overheid bemoeit zich slechts met de bouw van zo veel mogelijk industrieterreinen”, meent Tijssen. “Overal zie je nieuwe industrieterreinen terwijl de rest verpaupert en leegloopt. De overheid zou een voorbeeldrol moeten nemen door oude industrieterreinen te saneren en daar iets moois van te maken.”

Derckx: “Op een nieuwe industrieterrein bestaat het grootste deel van vestigers uit verplaatsers, geen nieuwe bedrijven. De oude terreinen lopen leeg. De verplaatsing binnen de eigen regio heeft leegstand tot gevolg.” Leenen: “De ontwikkeling van Trade Port Noord kan een mooi voorbeeld zijn van hoe het beter kan. Als dit straks

uitgegeven gaat worden, zal de gemeente kritisch gaan kijken naar wat voor bedrijven zich daar gaan vestigen en of zij wat kunnen toevoegen aan de gemeente.”

“Je hebt nu op een aantal terreinen een ontwikkeling die je niet wil”, beaamt Van Soest. “De rol van de overheid is namelijk uitgespeeld op het moment dat de grond is verkocht. Door grond in erfpacht uit te

geven heb je als overheid een tool om de ondernemer aan te spreken op de staat van het pand. Je krijgt meer mogelijkheden en kunt helpen om de ondernemer anders te laten denken.” “Iemand moet de verantwoordelijkheid nemen, een coördinerende en aansturende rol spelen”, zegt Leenen. “De overheid staat aan het begin van de keten”, merkt Paul de Langen op. “Wanneer een stuk grond niet wordt verkocht, wordt ze gedwongen om de huidige situatie aan te pakken en daar te gaan bouwen en ontwikkelen.” Derckx: “Op nieuwe terreinen is men verplicht om parkmanagement te initiëren. Ik zie daar zelf het nut ook van in, maar collega-ondernemers lopen er niet warm voor. Zij kijken niet verder dan hun eigen pand en beschouwen aspecten als beveiliging, onderhoud en bewegwijzering als taken van de overheid.” “Het helpt ook om je pand mee te nemen bij de planning van de bedrijfsoverdracht”, is Lemmen van mening. “Je kunt je hierop voorbereiden door bijvoorbeeld daadwerkelijk aan onderhoud te gaan doen. Ook dat gebeurt vaak niet.” Leenen: “Verkoop van het onroerend goed aan een belegger waarbij de verkoper terughuurt voor tien jaar is ook een mogelijkheid. De belegger kan gedurende die periode zich gaan bezinnen op een mogelijke herontwikkeling van de locatie”

Tijssen: “Het heeft ook te maken met het budget van de overheid. Het is voor de gemeenten aantrekkelijker om nieuwe bedrijfsterreinen uit te geven dan oude terreinen te revitaliseren. Met het opkopen van een oud terrein kan je niet veel.”

Derckx: “Bovendien is het nadeel van dit soort projecten dat de gebruiker die de rommel veroorzaakt heeft, een enorme waarde-impuls van zijn object krijgt terwijl hij er niet aan meewerkt. De overheid moet juist stoppen met het steunen van revitalisering.” “Ik denk om die reden dan ook dat de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) soelaas kan bieden”, vertelt Van Soest. “Dankzij deze wetgeving wordt de gemeente gedwongen om bij elk bestemmingsplan ook een exploitatieplan te presenteren om het

gebruik van de grond te garanderen. Je wordt gedwongen om na te denken en afspraken te maken met de deelnemers. Bedrijven in een revitaliseringsgebied worden zo ook gedwongen in de exploitatie mee te denken. Voorheen had je altijd wel een freerider, die niets deed en aan het eind met de prijs ervandoor ging. Die mensen wordt het nu ook moeilijk gemaakt.” Swaghoven: “Invoer van de nieuwe WRO is een hele verbetering. Je kunt nu rekening houden met de levensduur en de afschrijving van een bedrijventerrein. De architectuur van tien jaar geleden is niet meer wat het nu is en ook de uitstraling, de exposure is na die periode weg. Er moet veel meer gebouwd worden op de periode waarvoor een pand

bestemd is.”

Verpaupering

Al snel komt het onderwerp verpaupering op tafel. Want hoe kan je dit eigenlijk in de hand houden? “Verpaupering is niet te voorkomen”, vindt Swaghoven. “Je kunt de periode van verpaupering wel beperken door middel van erfpacht. Verplaatsing en sanering is juist goed om de economie draaiende te houden. Nieuwe panden op nieuwe terreinen hebben betere technieken en kwaliteit. Het terrein zelf moet je beheren en hiervoor een parkmanager aanstellen zodat in periode van gebruik het terrein mooi blijft. De visie van het bedrijventerrein moet na een vooraf bepaalde periode (bijvoorbeeld 20 jaar) stoppen en daar moet je de waarde van de panden op inperken.” Hulsken: “De overheid kan meekijken naar een bestemmingsplan. Ik kom regelmatig tegen dat bedrijven grote panden kunnen verkopen mits er een gelijke bestemming voor terugkomt. Ze kunnen hier in bijdragen. Wanneer je dit los kan laten, ontstaat er geen leegstand.” “Als de overheid mee wil werken aan de verruiming van de bestemming, kan er meer met een pand worden gedaan”, knikt Lemmen. Leenen is het er niet mee eens, “Dan laat je de vraag bepalen wat de bestemming wordt, en niet de overheid. Dan baseer je de ruimtelijke ordening feitelijk op incidenten.”

Oud of nieuw?

Een ander dilemma is de keuze tussen een oud of een nieuw pand. Voor beide opties blijken goede argumenten te bestaan. “Wij hebben besloten om een oud pand in het centrum van Kerkrade te betrekken”, geeft De Langen als voorbeeld. “Dit was veel duurder dan een nieuw pand laten bouwen, maar de eigenaar had een enorme sociale betrokkenheid met de stad en koos voor de duurdere optie.” “Oude kantoren zijn inderdaad heel

geliefd”, beaamt Van Soest. “Die vind je in Nederland niet veel. De leegstand is dan ook nul.”

Swaghoven stelt dat je wel een onderscheid moet maken tussen losse ‘stenen’ kantoorpanden en ‘stalen’ bedrijfspanden en -kantoren op bedrijventerreinen. “Bij oude panden komt een stuk emotie kijken. Een oud kantoor heeft uitstraling en dus exposure. Een bedrijventerrein heeft dit niet. Dus niet alleen het fysieke pand speelt een rol bij de keuze die je maakt.”

“Maar of je kiest voor een bedrijventerrein of voor exposure, hangt ook af van de sector waar je in zit”, merkt Tijssen op. “Als je een sector hebt waarin je contact moet maken, is een zichtlocatie goed, maar voor een klantenkring op

afstand heb je zo’n locatie niet nodig.”

Leenen: “Je moet er in ieder geval voor zorgen dat je op gezette tijden onderhoud pleegt. Dit zorgt voor waardebehoud van je onroerend goed, er blijft een markt voor historische panden.”

Tijssen: “Een bedrijf in Sittard heeft voor een habbekrats een klooster opgekocht. Vervolgens waren er flink wat renovatiekosten aan het rijksmonument, maar kreeg het bedrijf wel een grote fiscale aftrekpost terug. Via de achterdeur komt er dus geld terug en dat maakt het interessant.” Leenen: “Iemand die kiest voor een historisch pand doet dit per definitie uit emotie, die wil geen pand langs de snelweg hoewel je aan beide status ontleent.” “Hieruit blijkt ook dat emotie geld mag kosten”, knikt Lemmen. “Maar sommige bedrijven kunnen de kosten nu niet meer opbrengen. Je zou je afvragen of het wel verantwoord is om emotie een rol te laten spelen. Als het een risico voor je bedrijfsvoering is, heb je een probleem.” De Langen: “Je kunt je emotie niet uitschakelen. Daarom moet je ook goed kijken of het bedrijfseconomisch verantwoord is om een oud pand te kiezen.” “Dit zie je bij nieuwbouw ook”, merkt Swaghoven op. “Als je een opdrachtgever laat kiezen uit drie ontwerpen, en je legt er later pas de cijfers bij, dan zal de opdrachtgever bij zijn eerste keuze blijven. Hij heeft iets dat hij mooi vindt en dat mag meer geld kosten. Dit heeft ook te maken met emotie.”

Van Soest: “De opbrengst die je ervoor terugkrijgt, bestaat daarnaast uit exposure en zelfverwerkelijking van de eigenaar. Dit zijn reële overwegingen.”

Tips voor bedrijfshuisvesting

  • Kies bewust een locatie en reken naar je budget
  • Beschouw bedrijfshuisvesting als een onderdeel van het productieproces
  • Bedrijfshuisvesting is een verbruiksmiddel en geen doel op zich. Bouw iets waar je wat aan hebt
  • Laat je niet beïnvloeden door de façade van een pand. Er zijn meer dan genoeg mogelijkheden om de buitenkant aan te passen
  • Ga niet op zoek naar een nieuw pand voordat je weet wat je met het oude wil doen
  • Stem het gebruik van een pand af op de levensloop. Zo heb je uiteindelijk de hoogste waardecreatie voor een onderneming
  • Bouw alleen voor je core business. Kijk naar functionaliteit en bouw gericht

“Je hebt nu op een aantal terreinen een ontwikkeling die
je niet wil.”

“Met het opkopen van een oud terrein kan je niet veel.”

“Oude kantoren
zijn inderdaad heel
geliefd.”

delen:
Algemene voorwaarden Hosted by