Forum Makelaardij.

Magazines | Noord-Limburg Business nr 1 2007

Limburg in beweging

Vastgoed in de regio Noord Limburg, met daaraan gekoppeld de economische omstandigheden en de plannen voor de nabije toekomst. Het zijn enkele deelonderwerpen in het eerste Noord Limburg Business forum van 2007. We hebben zes specialisten in de vastgoedsector uitgenodigd om erover te discussiëren. Ook wethouder economische zaken van de gemeente Venray heeft gehoor gegeven aan onze uitnodiging. Het forum vond plaats in Château Holtmühle te Tegelen, onderdeel van de Bilderberg keten.

| | noord limburg | BUSINESS|

| forum | Makelaardij | maart 2007 |

Deelnemers

Links naast dagvoorzitter en directeur Michael van Munster van Van Munster Media, heeft Boy van den Ham plaatsgenomen. Hij is registermakelaar bij Van Rijn & Partners. Dit makelaarskantoor bemiddelt bij zowel particulier als bedrijfsmatig vastgoed, met een sterke focus op de agrarische markt. Naast Van den Ham zit Lei Heldens, wethouder Economische Ontwikkeling namens de gemeente Venray. Hij zet de lijnen uit op economisch gebied en zodoende heeft hij veel te maken met onroerend goed. Heldens is tevens loco-burgemeester. De overige plekken ter linkerzijde worden ingenomen door Hans Hulsken en Hans Kaandorp. Eerstgenoemde is directeur bij Van der Burgt B.V; specialist in bedrijfsmatig onroerend goed en tevens bemiddelt het kantoor in het duurdere particuliere segment. Kaandorp is Hoofd commerciële zaken bij Hercuton. Dit bedrijf zet bedrijfsgebouwen neer in beton en gebruikt daarvoor innovatieve technieken.

Aan de andere kant van de tafel zitten twee makelaars en een projectontwikkelaar. Respectievelijk zijn dat Toine Van Summeren van DTZ Zadelhoff, Don Willems van VeTeBe BV en Ralph Geurts namens Janssen de Jong Projectontwikkeling. DTZ behoeft nauwelijks nadere introductie: Een kantoor dat wereldwijd bemiddelt op het gebied van commercieel onroerend goed. Denk aan kantoren, bedrijfspanden, winkels en logistieke objecten. Met een fijnmazig netwerk van kantoren, is er een sterke binding met de regio. Die binding is ook aanwezig bij VeTeBe. Een sterk groeiend bedrijf dat actief is in de woning- en bedrijfsmakelaardij, hypotheken en verzekeringen. De hele regio Noord-Limburg behoort tot het werkgebied. Tenslotte Janssen de Jong. Een projectontwikkelaar die zich richt op het totale ontwikkelingstraject wat betreft woningbouw, commercieel vastgoed, herontwikkeling van bestaand onroerend goed, stadsvernieuwing, ontwikkeling van bestemmingsplannen en projectmanagement. Tevens voorloper en innovator van de bedrijfsunits.

Opleving

In eerste instantie kijken de forumdeelnemers naar de economische opleving en de gevolgen voor de vastgoedmarkt. Over het algemeen is iedereen positief en ziet men dat bedrijven weer investeren. Natuurlijk heeft Heldens een goed beeld van de markt, gezien zijn positie op economische zaken. Hij geeft als eerste zijn visie. “Ik zie de ontwikkelingen met belangstelling tegemoet. Volgens mij wordt er goed rondgekeken door bedrijven en dat duidt op een positieve trend. Vastgoedondernemers zullen dat zeker gaan merken omdat zij toch een intermediairfunctie vervullen. Zij kunnen ambitie voorzien van het juiste advies.” Er wordt instemmend geknikt door Willems van VeTeBe. Ook hij merkt verandering: “De angst van een paar jaar geleden is gelukkig weg. Wij merken dat. Men durft weer te investeren en dat resulteert niet zelden in de vraag naar ruimere of betere huisvesting.” Geurts geeft aan dat Janssen de Jong weer vertrouwen heeft in de markt en momenteel bezig is met de ontwikkeling van bedrijfsunits op diverse locaties in Noord Limburg.

Dynamiek

Er is sprake van een kleine tweedeling in de markt, zo betoogt Kaandorp. Hij ziet een verschil in aanpak tussen beursgenoteerde bedrijven en ondernemingen met een DGA. “De grote jongens zijn minder geneigd om te investeren in een eigen pand, omdat het rendement wat dat betreft te laag is. Terwijl de kleinere ondernemingen met een directe eigenaar vaak nog het vastgoed in eigendom hebben.” Ook hier is de ervaring bij veel aanwezigen hetzelfde. Volgens Van Summeren worden die panden uiteindelijk tegen een veel hogere prijs verkocht, wat ten goede komt aan de eigenaar.

Hij voegt toe: “Noord Limburg kent een prima ondernemingsklimaat waar bedrijven, vooral internationaal georiënteerde ondernemingen, graag naartoe trekken. Toch moet ik constateren dat het aantal concrete transacties ietsje achterblijft in vergelijking met andere regio’s. Het is lastig om vast te stellen hoe dat komt.”

Kansen

Van den Ham heeft wel een mogelijke verklaring: “Van oudsher is onze regio een industrieel gebied. En dat terwijl we steeds meer toewerken naar een kenniseconomie. Het is de kunst om je ook zodanig te profileren. Ik zie juist kansen door een dergelijke omslag. We hebben uitstekende kenniscentra in onder meer Maastricht en over de grens in Aken en Leuven. Hoogwaardige bedrijven willen daar graag bij horen. Ik zou ook niet willen spreken van een achterstand.” “Onze ligging is prima”, beaamt ook wethouder Heldens. “Wat we moeten doen is hard werken aan onze positionering en het imago. Limburg is een Euregio met potentie. Denk aan Greenport Venlo, de Floriade die eraan zit te komen. Allemaal prachtig voor het bedrijfsleven en dat heeft weer een ‘spin off’ op andere takken van sport. Het zal in de toekomst nog lastig worden om alle deelnemers aan de Floriade te huisvesten.”

Parkmanagement

Enkele negatieve, maar vooral positieve tendensen dus. De deelnemers bespreken de huidige wensen wat betreft nieuwe gebouwen, de voor- en nadelen van een echte zichtlocatie en prijsstelling per m2. Zo komt ook de leegstand aan de orde. Leegstand die landelijk al voor alarmerende berichtgeving heeft gezorgd. Wat moeten we doen met leegstaande en verouderde bedrijfsgebouwen? Een interessante en relevante vraag die de deelnemers voorgelegd krijgen. In vergelijking met de Randstad, valt het in de regio best mee, zo is de heersende mening. Willems: “Panden staan hier over het algemeen niet zo lang leeg. Er is altijd wel een bedrijfje dat er (kortstondig) gebruik van wil maken. En als de politie een oogje in het zeil houdt, voorkom je criminele toestanden zoals op sommige verlaten bedrijfsterreinen.” Leefbaarheid en kwaliteitsimpulsen, daar zit ‘m het geheim.

“Met initiatieven zoals parkmanagement voorkom je verpaupering”, zegt Geurts. “Je zorgt ervoor dat bedrijven gezamenlijk verantwoordelijkheid dragen voor zaken als beveiliging, afvalopruiming of bijvoorbeeld groenvoorziening. Je bevordert niet alleen een positief klimaat, het scheelt ook nog eens een heleboel geld. Verpauperde terreinen krijgen op deze manier een nieuwe impuls. Vergelijk het met een soort vereniging van huiseigenaren. In het verlengde daarvan is het ook goed om te kijken naar het bestemmingsplan op een oud terrein. Maak het aantrekkelijk voor grote bedrijven en ik voorspel dat de rest vanzelf volgt. Elke huurder wil wel verkassen zodra het geboden perspectief goed is. Je moet er goed zaken kunnen doen. Ik kan me ook best voorstellen dat je het bestemmingsplan zó oprekt, dat er een andere mogelijkheid is.

Creatief denken

“Een heikel punt”, zo reageert wethouder Heldens. “Op kleine schaal is er wel wat mogelijk maar je moet voorkomen dat je de binnenstad leegt trekt.

Echte detailhandel acht ik daarom niet wenselijk, maar aanvullend kun je leuke dingen doen. Neem bijvoorbeeld ‘De Witte Dame’ in Eindhoven. Ooit een fabriekscomplex van Philips, biedt tegenwoordig ruimte aan de bibliotheek, de Design Academy, exposities en winkels. Daar is creatief nagedacht en nu is het gebouw een broeinest van creativiteit en innovatie. In elk geval hoef je zeker niet meteen over te gaat tot platgooien.” Kaandorp noemt de voormalige Verkade fabriek in Den Bosch als voorbeeld. Van den Ham vult eveneens aan: “Het hele leisure gebeuren is sterk in opkomst. Sauna’s, wellness-centra, fitnessbedrijven of zelfs kartbanen. Je hebt het dan niet over detailhandel maar dit soort bedrijven kunnen een positieve invloed hebben op de status van een terrein.” Het probleem volgens Van Summeren blijft het feit dat verschillende bedrijven vaak verschillende belangen hebben. Gemeenschappelijk optrekken is vaak niet een eerste prioriteit.

De discussie loopt langzaam ten einde. Er wordt vooruitgekeken op nieuwe ontwikkelingen waarbij vooral Greenport Venlo en de Floriade centraal staan. Iedereen verwacht een enorme impuls in de bedrijvigheid en ook al duurt het nog een aantal jaren voordat het evenement daadwerkelijk van start gaat, in de regio is men er al volop mee bezig.

Limburg zal haar status als internationale regio nog meer versterken en die economische ‘boost’ heeft ongetwijfeld een impact op de vastgoedmarkt. Zo heeft Van den Ham al concrete aanvragen van Floriade- gerelateerde bedrijven. “We moeten het gezamenlijk doen”, aldus Heldens. “Er wordt momenteel werk gemaakt van de versnellingsagenda waarin iedereen meedenkt over de toekomst van de regio voor de komende jaren. Ik noem ook Brainport Eindhoven, de energie- en gezondheidsclusters in Sittard en Geleen. Zaken waar ondernemers, de overheid en ook de makelaarssector een actieve rol kunnen spelen wat betreft beleidsplannen.”

Na het forum wordt er nagepraat onder het genot van een goed glas wijn en een lekker hapje in de sfeervolle bar van Château Holtmühle. Ondanks de liberalisering van het vak, blijft de makelaardij een mooie sector om in te werken, zo blijkt. Er zijn tal van interessante deelonderwerpen die wegens tijdgebrek niet aan de orde zijn gekomen. Wel is duidelijk dat (Noord) Limburg een dynamische regio is met erg veel potentie wat betreft wonen, werken en recreëren. “Een uitstekend gebied voor bedrijven die graag over de grenzen heenkijken”, aldus een der aanwezigen. Wellicht een leuk thema voor een volgende bijeenkomst.

Don Willems

‘Men durft weer te

investeren en dat

resulteert niet zelden in

de vraag naar ruimere of

betere huisvesting’

| maart 2007 | Makelaardij | forum |

Deelnemers

Links naast dagvoorzitter en directeur Michael van Munster van Van Munster Media, heeft Boy van den Ham plaatsgenomen. Hij is registermakelaar bij Van Rijn & Partners. Dit makelaarskantoor bemiddelt bij zowel particulier als bedrijfsmatig vastgoed, met een sterke focus op de agrarische markt. Naast Van den Ham zit Lei Heldens, wethouder Economische Ontwikkeling namens de gemeente Venray. Hij zet de lijnen uit op economisch gebied en zodoende heeft hij veel te maken met onroerend goed. Heldens is tevens loco-burgemeester. De overige plekken ter linkerzijde worden ingenomen door Hans Hulsken en Hans Kaandorp. Eerstgenoemde is directeur bij Van der Burgt B.V; specialist in bedrijfsmatig onroerend goed en tevens bemiddelt het kantoor in het duurdere particuliere segment. Kaandorp is Hoofd commerciële zaken bij Hercuton. Dit bedrijf zet bedrijfsgebouwen neer in beton en gebruikt daarvoor innovatieve technieken.

Aan de andere kant van de tafel zitten twee makelaars en een projectontwikkelaar. Respectievelijk zijn dat Toine Van Summeren van DTZ Zadelhoff, Don Willems van VeTeBe BV en Ralph Geurts namens Janssen de Jong Projectontwikkeling. DTZ behoeft nauwelijks nadere introductie: Een kantoor dat wereldwijd bemiddelt op het gebied van commercieel onroerend goed. Denk aan kantoren, bedrijfspanden, winkels en logistieke objecten. Met een fijnmazig netwerk van kantoren, is er een sterke binding met de regio. Die binding is ook aanwezig bij VeTeBe. Een sterk groeiend bedrijf dat actief is in de woning- en bedrijfsmakelaardij, hypotheken en verzekeringen. De hele regio Noord-Limburg behoort tot het werkgebied. Tenslotte Janssen de Jong. Een projectontwikkelaar die zich richt op het totale ontwikkelingstraject wat betreft woningbouw, commercieel vastgoed, herontwikkeling van bestaand onroerend goed, stadsvernieuwing, ontwikkeling van bestemmingsplannen en projectmanagement. Tevens voorloper en innovator van de bedrijfsunits.

Opleving

In eerste instantie kijken de forumdeelnemers naar de economische opleving en de gevolgen voor de vastgoedmarkt. Over het algemeen is iedereen positief en ziet men dat bedrijven weer investeren. Natuurlijk heeft Heldens een goed beeld van de markt, gezien zijn positie op economische zaken. Hij geeft als eerste zijn visie. “Ik zie de ontwikkelingen met belangstelling tegemoet. Volgens mij wordt er goed rondgekeken door bedrijven en dat duidt op een positieve trend. Vastgoedondernemers zullen dat zeker gaan merken omdat zij toch een intermediairfunctie vervullen. Zij kunnen ambitie voorzien van het juiste advies.” Er wordt instemmend geknikt door Willems van VeTeBe. Ook hij merkt verandering: “De angst van een paar jaar geleden is gelukkig weg. Wij merken dat. Men durft weer te investeren en dat resulteert niet zelden in de vraag naar ruimere of betere huisvesting.” Geurts geeft aan dat Janssen de Jong weer vertrouwen heeft in de markt en momenteel bezig is met de ontwikkeling van bedrijfsunits op diverse locaties in Noord Limburg.

Dynamiek

Er is sprake van een kleine tweedeling in de markt, zo betoogt Kaandorp. Hij ziet een verschil in aanpak tussen beursgenoteerde bedrijven en ondernemingen met een DGA. “De grote jongens zijn minder geneigd om te investeren in een eigen pand, omdat het rendement wat dat betreft te laag is. Terwijl de kleinere ondernemingen met een directe eigenaar vaak nog het vastgoed in eigendom hebben.” Ook hier is de ervaring bij veel aanwezigen hetzelfde. Volgens Van Summeren worden die panden uiteindelijk tegen een veel hogere prijs verkocht, wat ten goede komt aan de eigenaar.

Hij voegt toe: “Noord Limburg kent een prima ondernemingsklimaat waar bedrijven, vooral internationaal georiënteerde ondernemingen, graag naartoe trekken. Toch moet ik constateren dat het aantal concrete transacties ietsje achterblijft in vergelijking met andere regio’s. Het is lastig om vast te stellen hoe dat komt.”

Kansen

Van den Ham heeft wel een mogelijke verklaring: “Van oudsher is onze regio een industrieel gebied. En dat terwijl we steeds meer toewerken naar een kenniseconomie. Het is de kunst om je ook zodanig te profileren. Ik zie juist kansen door een dergelijke omslag. We hebben uitstekende kenniscentra in onder meer Maastricht en over de grens in Aken en Leuven. Hoogwaardige bedrijven willen daar graag bij horen. Ik zou ook niet willen spreken van een achterstand.” “Onze ligging is prima”, beaamt ook wethouder Heldens. “Wat we moeten doen is hard werken aan onze positionering en het imago. Limburg is een Euregio met potentie. Denk aan Greenport Venlo, de Floriade die eraan zit te komen. Allemaal prachtig voor het bedrijfsleven en dat heeft weer een ‘spin off’ op andere takken van sport. Het zal in de toekomst nog lastig worden om alle deelnemers aan de Floriade te huisvesten.”

Parkmanagement

Enkele negatieve, maar vooral positieve tendensen dus. De deelnemers bespreken de huidige wensen wat betreft nieuwe gebouwen, de voor- en nadelen van een echte zichtlocatie en prijsstelling per m2. Zo komt ook de leegstand aan de orde. Leegstand die landelijk al voor alarmerende berichtgeving heeft gezorgd. Wat moeten we doen met leegstaande en verouderde bedrijfsgebouwen? Een interessante en relevante vraag die de deelnemers voorgelegd krijgen. In vergelijking met de Randstad, valt het in de regio best mee, zo is de heersende mening. Willems: “Panden staan hier over het algemeen niet zo lang leeg. Er is altijd wel een bedrijfje dat er (kortstondig) gebruik van wil maken. En als de politie een oogje in het zeil houdt, voorkom je criminele toestanden zoals op sommige verlaten bedrijfsterreinen.” Leefbaarheid en kwaliteitsimpulsen, daar zit ‘m het geheim.

“Met initiatieven zoals parkmanagement voorkom je verpaupering”, zegt Geurts. “Je zorgt ervoor dat bedrijven gezamenlijk verantwoordelijkheid dragen voor zaken als beveiliging, afvalopruiming of bijvoorbeeld groenvoorziening. Je bevordert niet alleen een positief klimaat, het scheelt ook nog eens een heleboel geld. Verpauperde terreinen krijgen op deze manier een nieuwe impuls. Vergelijk het met een soort vereniging van huiseigenaren. In het verlengde daarvan is het ook goed om te kijken naar het bestemmingsplan op een oud terrein. Maak het aantrekkelijk voor grote bedrijven en ik voorspel dat de rest vanzelf volgt. Elke huurder wil wel verkassen zodra het geboden perspectief goed is. Je moet er goed zaken kunnen doen. Ik kan me ook best voorstellen dat je het bestemmingsplan zó oprekt, dat er een andere mogelijkheid is.

Creatief denken

“Een heikel punt”, zo reageert wethouder Heldens. “Op kleine schaal is er wel wat mogelijk maar je moet voorkomen dat je de binnenstad leegt trekt.

Echte detailhandel acht ik daarom niet wenselijk, maar aanvullend kun je leuke dingen doen. Neem bijvoorbeeld ‘De Witte Dame’ in Eindhoven. Ooit een fabriekscomplex van Philips, biedt tegenwoordig ruimte aan de bibliotheek, de Design Academy, exposities en winkels. Daar is creatief nagedacht en nu is het gebouw een broeinest van creativiteit en innovatie. In elk geval hoef je zeker niet meteen over te gaat tot platgooien.” Kaandorp noemt de voormalige Verkade fabriek in Den Bosch als voorbeeld. Van den Ham vult eveneens aan: “Het hele leisure gebeuren is sterk in opkomst. Sauna’s, wellness-centra, fitnessbedrijven of zelfs kartbanen. Je hebt het dan niet over detailhandel maar dit soort bedrijven kunnen een positieve invloed hebben op de status van een terrein.” Het probleem volgens Van Summeren blijft het feit dat verschillende bedrijven vaak verschillende belangen hebben. Gemeenschappelijk optrekken is vaak niet een eerste prioriteit.

De discussie loopt langzaam ten einde. Er wordt vooruitgekeken op nieuwe ontwikkelingen waarbij vooral Greenport Venlo en de Floriade centraal staan. Iedereen verwacht een enorme impuls in de bedrijvigheid en ook al duurt het nog een aantal jaren voordat het evenement daadwerkelijk van start gaat, in de regio is men er al volop mee bezig.

Limburg zal haar status als internationale regio nog meer versterken en die economische ‘boost’ heeft ongetwijfeld een impact op de vastgoedmarkt. Zo heeft Van den Ham al concrete aanvragen van Floriade- gerelateerde bedrijven. “We moeten het gezamenlijk doen”, aldus Heldens. “Er wordt momenteel werk gemaakt van de versnellingsagenda waarin iedereen meedenkt over de toekomst van de regio voor de komende jaren. Ik noem ook Brainport Eindhoven, de energie- en gezondheidsclusters in Sittard en Geleen. Zaken waar ondernemers, de overheid en ook de makelaarssector een actieve rol kunnen spelen wat betreft beleidsplannen.”

Na het forum wordt er nagepraat onder het genot van een goed glas wijn en een lekker hapje in de sfeervolle bar van Château Holtmühle. Ondanks de liberalisering van het vak, blijft de makelaardij een mooie sector om in te werken, zo blijkt. Er zijn tal van interessante deelonderwerpen die wegens tijdgebrek niet aan de orde zijn gekomen. Wel is duidelijk dat (Noord) Limburg een dynamische regio is met erg veel potentie wat betreft wonen, werken en recreëren. “Een uitstekend gebied voor bedrijven die graag over de grenzen heenkijken”, aldus een der aanwezigen. Wellicht een leuk thema voor een volgende bijeenkomst.

‘We hebben uitstekende

kenniscentra in onder

meer Maastricht en over de

grens in Aken en Leuven’

‘Limburg zal haar status

als internationale regio

nog meer versterken en die

economische ‘boost’ heeft

ongetwijfeld een impact op

de vastgoedmarkt’

| BUSINESS | noord limburg | |

eerste rij uiterst rechts: Hans kaandorp

toine van Summeren

Lei Heldens

Boy van den Ham

hans kaandorp

ralph geurts

Uw totale oplossing voor

de invulling van alle

denkbare facilitaire zaken.

• Technisch onderhoud aan gebouwen

en installaties,

• Legionella preventie,

- Risico Analyse

- Aanpassingen installatie

- Uitvoering beheersplan

• Schoonmaak consultancy

Venrayseweg 102e, 5928 RH Venlo

Gewandeweg 5, 6161 DJ Geleen

Postbus 3306, 5902 RH Venlo

Telefoon 077 - 3 99 88 11

Fax 077 - 3 99 88 12

Website: www.facility-support.nl

mail: info@facility-support.nl

delen:
Algemene voorwaarden