Coverstory: Aandachtspunten bij het huren of kopen van een bedrijfspand

Bij het huren of kopen van een bedrijfspand zijn er diverse details en aandachtspunten om rekening mee te houden, die direct of op langere termijn invloed hebben. Sommige zaken zoals locatie en capaciteit liggen voor de hand, maar ook duurzaamheid en gecontracteerd vermogen worden steeds belangrijker.

Of je als mkb'er het beste een kantoor of bedrijfspand kunt huren of kopen, hangt van diverse factoren af. "Huren is aantrekkelijk wanneer je flexibiliteit belangrijk vindt, en voor een niet al te lange periode hoeft te teke-nen, bijvoorbeeld als je verwacht dat je bedrijf snel gaat groeien en je dus meer ruimte nodig hebt", vertelt Clemens van de Paverd, bestuurslid bij Vastgoed Nederland, de branchevereniging voor vastgoedprofes-sionals. "Daarnaast hebben niet alle ondernemers kapitaal beschikbaar om een pand te kopen. Verder hoef je door-gaans bij gehuurde ruimte niet voor het onderhoud van het pand te zorgen. En als je je zinnen hebt gezet op een bepaalde A-locatie, dan is de kans sowieso groot dat alleen huren mogelijk is."

Huurcontract goed doornemen

Het huren van een kantoor of bedrijfsruimte biedt dus voordelen. Maar vol-gens Clemens moeten mkb'ers wel onderzoek doen en het huurcontract goed doornemen. "Ik zit in het bestuur van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), dat onder andere als doel heeft om modellen voor de verhuur van bedrijfsmatig vastgoed op te stellen. Veel ondernemers vertrouwen erop dat het met zo'n model dan wel goed zit, maar het is altijd verstandig om na te gaan of het model op korte én lange termijn aansluit bij de specifieke wensen en afspraken van verhuurder en huurder. Als makelaar in bedrijfsmatig onroerend goed in het oosten van het land, ken ik meerdere voorbeelden van huurders die een huurcontract op basis van het ROZ-model tekenden, maar uiteindelijk voor verrassingen kwamen te staan. Heb je als huurder geïnvesteerd in het pand, dan kan mogelijk de verhuurder aan het einde van de looptijd van het huurcontract eisen dat alles er weer uit moet. Ook kan een verhuurder als eigenaar van het pand op basis van het contract stellen dat de investeringen juist van hem of haar zijn. Dan mag je als huurder de aanpassingen niet eens verwijderen omdat deze dusdanig verbonden zijn met het pand, en krijg je er ook geen vergoeding voor. Dit kun je als hurende ondernemer voorkomen door scherp te zijn en het contract goed door te lezen. Hetzelfde geldt voor het onderhoud van het pand. Bij huur ga je er al snel vanuit dat dit bij de verhuurder ligt. Maar in het contract kan daar wel degelijk van worden afgeweken. Eisen en beperkingen worden overigens ook opgelegd om te voorkomen dat de andere huurders in het pand of in de omgeving overlast krijgen van een nieuwe huurder. Dat zie je onder andere bij bedrijfsverzamelgebouwen."

Kopen bij specifieke wensen

Wanneer een ondernemer eigen geld heeft en dus de mogelijkheid om een pand te kopen, is het verstandig om rekening te houden met wat je op lange termijn wilt. "Stel, je hebt een heel specifiek product waar je speciale machines voor nodig hebt en het is noodzakelijk om je huisvesting hierop aan te passen. In dat geval moet je die aanpassingen nog maar voor elkaar zien te krijgen bij een verhuurder én goede afspraken maken over wat er moet gebeuren wanneer de huur wordt opgezegd. In dat geval is het wellicht verstandiger om een pand te kopen. Wanneer je uiteindelijk zelf het pand verkoopt, kun je altijd nog besluiten om het in oude staat terug te brengen. Hetzelfde geldt wanneer je bedrijf is gevestigd in een winkelpand. Uit mijn praktijk ken ik een voorbeeld waarbij een ondernemer een winkelpand met een vide huurde. Hij mocht met goedkeuring van de verhuurder de vide dichtleggen. Wanneer de huur zou worden beëindigd, mochten de aanpassingen gehandhaafd blijven. Na vijf jaar werd de huurprijs aangepast. De taxateur stelde dat met het dichtmaken van de vide de oppervlakte van het pand van 160 naar 200 m2 was gegroeid en berekende een nieuwe, hogere huurprijs. Dat had de ondernemer kunnen voorkomen met een goede adviseur, of te kiezen voor kopen in plaats van huren."

Een andere reden om te kopen, is pensioenvoorziening. "Ik begeleid een stel jonge ondernemers met behoefte aan eigen huisvesting. Ik heb hen geadvi-seerd om een groter pand aan te kopen met verhuurmogelijkheden als extra bron van inkomsten. Wanneer hun bedrijf groeit en zij meer ruimte nodig hebben, dan kunnen zij dat samen laten vallen met het vertrek van de huurder."

Belang van onderzoek en taxatie

Valt de keuze op kopen, ook dan is het belangrijk om voorbereidend onderzoek te doen. "Het is raadzaam om een makelaar in te schakelen, want die heeft de expertise. Maar denk ook zelf goed na over de locatie. Doe onderzoek naar vergunningen en het omgevingsplan, want je weet nooit zeker of jouw bedrijfsactiviteiten door de gemeente op die locatie zijn toegestaan. Productiebedrijven moeten bijvoorbeeld letten op milieuzoneringen. Doe ook onderzoek naar je buren. Heb je een bedrijf met trillingsgevoelige apparatuur, dan is het niet verstandig om je bedrijf naast een productiebedrijf met zware machines te vestigen." Clemens adviseert standaard om de bouwkundige staat van het pand te laten onderzoeken. "Wanneer je van plan bent om zelf het dak te vervangen, maar wordt geconfronteerd met asbest in het dakbeschot, dan vallen die kosten hoger uit."

Ook het taxeren van een pand is volgens hem raadzaam. "Soms worden belangrijke bepalingen door de koper over het hoofd gezien. Er kan bijvoorbeeld voor de toekomstige verkoper een aanbiedingsplicht op het pand zitten. Dat werkt door wanneer je op ter-mijn zelf het pand wil gaan verkopen. Een taxateur neemt dit soort zaken mee in diens onderzoek." Verder wijst Clemens op zaken zoals parkeergelegenheid en bereikbaarheid. "Dat zijn vaak ondergeschoven aspecten. Jong talent is weliswaar minder vaak in bezit van een eigen auto, maar met te weinig parkeergelegenheid heb je als ondernemer wel een probleem."

Clemens van de Paverd

Gecontracteerd vermogen

Vanwege de netcongestie en het uit-blijven van structurele oplossingen, voorspelt Clemens dat het gecontracteerd vermogen dat op een pand zit een steeds belangrijkere factor wordt. "Veel ondernemers vergalopperen zich aan hoeveel stroom zij mogen afnemen op een bepaalde locatie. In Nederland zijn er zelfs al gebieden waar je vier tot vijf jaar moet wachten op een stroomaansluiting. Zelf verkoop ik objecten die door de koper heel anders gebruikt worden dan waar ze voor bedoeld zijn, maar toch veel waard zijn vanwege de stroomaanslui-ting en het gecontracteerd vermogen. Sterker nog, een pand met een hoog gecontracteerd vermogen raak je vandaag de dag zeker wel kwijt in het oosten van het land. Ondernemers komen van heinde en verre omdat ze in hun eigen regio vastlopen vanwege de energievoorziening. Zij gaan voor een alternatief pand dat ze zelf geschikt maken voor hun bedrijfsvoering. Ondernemers moeten wel concessies doen, het alternatief is niks."

Aansluiting monitoren

Ondernemers die een stroomaansluiting en een bepaald gecontracteerd vermogen hebben, doen er verstandig aan om hun aansluitingen en het verbruik goed in de gaten te houden. "Netbeheerders maken onderscheid tussen grootzakelijke en kleinzakelijke aansluitingen. Op dit moment zitten de beperkingen van het aansluiten voornamelijk op de grootzakelijke aansluitingen. Netbeheerders monitoren echter het verbruik van hun klanten. Heb je voor je pand een grootzakelijke aansluiting en neem je voldoende stroom af, dan ben je aardig zeker van het gecontracteerd ver-mogen. Maar als je een jaar lang minder verbruik hebt gehad, dan wordt je vermogen - als het aan de netbeheerder ligt - teruggeschroefd en ben je het kwijt. Wil je dan weer de hoeveelheid stroom afnemen die bij een grootzakelijke aansluiting hoort, dan komt je aanvraag onderaan de stapel te liggen. Ik hoor ook dat ondernemers worden benaderd met de vraag of zij hun grootzakelijke aansluiting willen omzetten naar de helft van het gecontracteerd vermogen onder het mom van lagere maandlasten. Maar die keuze draai je dus niet zomaar terug."

Minimale stroomvoorziening in het huurcontract

Vastgoedeigenaren doen er verstandig aan om het energieverbruik van hun huurders te monitoren. "Heb je een pand met een groot gecontracteerd vermogen, maar de huurder neemt maar een klein energiecontract af, dan houdt de energieleverancier dat kleine stroomcontract in stand na de beïindiging van de huurovereenkomst. Om dit te voorkomen, kun je in de huurovereenkomst vastleggen dat de huurder een minimale stroomvoorziening in stand moet houden. Overigens kan het lonen om met netbeheerders te bellen en de mogelijkheden te bespreken. Eén van mijn klanten was uitein-delijk het beste af met het inruilen van diens grootzakelijke aansluiting - die als gevolg van het handelen van de huurder was teruggeschroefd - voor een kleinzakelijke aansluiting met drie maal tachtig ampère."

Duurzaamheid

Een laatste aandachtspunt dat Clemens aanhaalt, is duurzaamheid. "Wil je een kantoorgebouw kopen met een oppervlakte groter dan 100 m2, dan moet dit sinds 1 januari 2023 minimaal energielabel C hebben. Op dit moment worden er incourante panden aangeboden met een slecht energielabel. Koop je zo'n pand, dan moet je investeren om er minimaal C van te maken. Er wordt zelfs al nagedacht over het aanscherpen van het verplichte energielabel naar A en dit kan mogelijk vanaf 2030 gaan gelden." Duurzaamheid speelt ook mee bij de financiering. "Banken vragen naar energielabels. Financiering van de aanschaf van een bedrijfspand met label D of slechter wordt nog een hele uitdaging. Bij sommige banken krijgen je wel weer korting wanneer je een A+ pand wilt aanschaffen. Ten slotte kan een pand met een slecht label ook doorwerken in je pr. Je doet er als ondernemer verstandig aan om uit te stralen dat je aandacht hebt voor duurzaamheid en dat maak je onder andere concreet met een pand met een goed label. En mocht je uiteindelijk gaan verduurzamen en voor een label A gaan, dan kun je de energie die je bespaart met bijvoorbeeld isolatie juist weer inzetten om bijvoorbeeld je bedrijfsactiviteiten uit te breiden."